案例分析完整版:上海新天地 |
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02 | 交通条件 项目途经公交13条 靠近地铁1号线黄陂南路站、10/13号线新天地站 ▼ 建筑规划特色 01 | 设计原则 保护历史建筑、城市发展以及建筑功能的角度 新天地建筑的最大特点就是石库门建筑群 不仅营造出了浓厚的上海风貌建筑 也以此为卖点成功打造成著名的旅游观光景点 ▼新天地石库门建筑外立面 作为重新开发地区 这里保留着原法租界的传统瓦屋 有很多像东京西麻布的咖啡馆 曾是外资饭店、爵士乐俱乐部的密集区 ▼ 02 | 强调历史感 作为旧改项目 新天地大量运用石库门特色元素 重现旧时代上海里弄的风光韵味 重修建筑尽量用原来的旧砖瓦 甚至是门上的青苔与小草,都务求贴近它原来的面貌 ▼石库门的特色元素 03 | 整体规划 新天地分为南里和北里两个部分 南里代表现代,以现代建筑为主 北里代表传统,以保留的石库门旧建筑为主 南里、北里新旧对话,交相辉映 在南北里的分水岭兴业路 是中共“一大”会址所在地 是凝结历史文化与艺术的城市风景线 ▼一大会址外观(局部) 项目建筑设计分析 01 |项目外立面 新天地南里购物中心 南里的外立面是具有商业元素的设计 以玻璃幕墙为主,配有大幅电子屏和广告牌 ▼南里购物中心的玻璃幕墙 新天地北里 现在的新天地北里的石库门弄堂 外表是昔日的青砖步行道和清水砖墙 但内里加装了现代化设施 改造成全新概念的消费经营场所 ▼北里俯瞰图 ▼沿街的石库门特色建筑群 ▼北里的街巷里弄 02 |内部设计 ▼北里小型聚客广场 ▼北里走道建筑装饰 ▼南里购物中心二楼连廊 03 | 南里购物中心内部 ▼中庭 ▼见天中庭和顶部设计 ▼走廊 ▼形式多样的休息座椅 ▼购物中心洗手间设计 04 | 景观小品 ▼新天地北里禄寿喷泉 ▼广场上造型多变的石椅 ▼雕塑小品 ▼绿植景观 ▼外围绿植景观 ▼购物中心内部绿化 05 | 完善的导视系统 ▼广场入口处的平面导视 ▼北里洗手间导视 ▼地铁出入口处的导视 ▼扶梯处导视立牌 ▼顶部导视牌 ▼平面导视 上海新天地区位条件优越 公共交通和道路交通到达便捷 并且项目靠近多条地铁线路的站点 新天地石库门改造的新理念 创造性地激活了历史建筑的商业价值 历史与现代的对话与融合 形成上海新天地自身独特竞争力 下期将为大家分享项目的整体布局和业态规划特色 第二篇:历史风貌和前沿生活的时尚中心 引言 新天地位于淮海路商圈核心地段,大量的文化艺术业态保证了项目旅游功能的实现。超前的经营配置、时尚元素的装点和消费客群的全面覆盖,使其成为魔都品质型休闲消费场所。 上海新天地概况分析 01 | 项目周边资源 项目地处淮海路商圈核心地段 周边有香港广场、力宝广场、K11等 ▼商圈商业分布 02 |目标消费客群 共享淮海路商圈的客流 吸引本地中高档消费群体 03 |项目定位 总体定位 具有上海历史文化风貌 创造前沿生活体验的时尚中心 时尚、流行、复古、人文、景观 高端 概念定位 风情万种的石库门弄堂,现代化的生活方式 集高端餐饮、购物、演艺等为一体的时尚休闲中心 ▼ 03 |物业产品构成 总建面为8.6万㎡,涵盖了南/北里和时尚购物中心 88新天地酒店式公寓、新天地壹号会所等 ▼物业产品构成分布 内外部交通动线 01 |外部动线 ▼车流主要出入口 ▼客流主要出入口 ▼兴业路/复兴中路主要出入口 ▼新天地时尚购物中心主要出入口 02 | 内部水平动线 主动线从新天地壹号向南里延伸 道路平均宽度6-8m ▼ 南里购物中心内部主动线 从四个出入口向商场中部的电梯、扶梯延伸 道路平均宽度10m ▼ 03 | 内部垂直动线 ▼南里购物中心垂直动线分布 ▼新天地时尚手扶电梯 ▼新天地时尚垂直电梯 项目整体业态布局分析 01 | 整体业态业种分析 新天地商业包括北里、南里和新天地时尚购物中心三期 从整体来看,餐饮的经营面积在新天地占比最大 零售主要集中在南里购物中心的1F和2F 休闲娱乐业态主要分布在南里购物中心的3F、4F ▼各区域业态业种配置比例 ▼各区域楼层主题业态分布 02 | 各楼层业态业种分析 >>>> 北里 业态组合 北里以餐饮业态为主, 店铺数量占比达47%,面积占比60% 大多为高端的特色餐饮,零散分布了一些高端酒吧 业态布局点评 北里为石库门建筑群,餐饮占比最大 在这里,构建了新天地的高端休闲餐饮区域 ▼北里餐饮平面图 >>>> 南里广场 业态组合 南里广场以餐饮业态为主 店铺数量占比达65%,面积占比52% 特色餐饮最多,其次为休闲餐饮 零售主要为休闲服装和食品 业态布局点评 南里广场主打依然是餐饮,但零售的比例有所上升 88新天地的落位,提升了服务配套的比例 ▼南里广场餐饮平面图 >>>> 南里购物中心 1F 业态组合 包含零售和餐饮两种业态 零售店铺数量占比达82%,面积占比73% 以时尚服装和休闲装为主 餐饮主要为特色餐饮和休闲餐饮 业态布局点评 1F的主题是潮流服饰 零售占比较高,时尚/休闲服装占比都很高 ▼南里购物中心1F平面 2F 业态组合 包含零售、餐饮和服务配套三种业态 零售店铺数量占比达72%,面积占比57% 以时尚服装和钟表眼镜为主 餐饮主要为正餐和特色餐饮 业态布局点评 2F以零售业态为主,男女时装占比最高 服务配套类配有美甲沙龙,迎合时尚消费需求 ▼南里购物中心2F平面 3F 业态组合 包含餐饮和休闲娱乐两种业态 餐饮店铺数量占比达86%,面积占比57% 以特色餐饮和休闲餐饮为主 业态布局点评 3F特色餐饮配比较大,聚客能力较强 KTV是该楼层的主力店,吸引目的性消费能力较强 ▼南里购物中心3F平面 5F 业态组合 包含餐饮和休闲娱乐两种业态 餐饮占比最多,均为酒吧 店铺数量占比达67%,面积占比53% 业态布局点评 5F提供了大面积的休闲娱乐场地,有2家主题酒吧 主力店是UME国际影城,聚客作用明显 ▼南里购物中心5F平面 >>>> 新天地时尚购物中心 B1 业态组合 包含零售、餐饮和服务配套三种业态 零售占比最多,以服装为主 店铺数量占比达88%,面积占比95% 餐饮多为食品和咖啡茶馆,服务配套为花店 业态布局点评 新天地时尚共4层,地上2层、地下2层 B1以零售为主,时尚服饰是B1层的主打 1F 业态组合 包含零售、餐饮和服务配套三种业态 零售占比最多 店铺数量占比达92%,面积占比95% 业态布局点评 1F服装占比最大,餐饮有1家咖啡馆 1家配套服务是皮具护理店 2F 业态组合 包含零售、餐饮和服务配套三种业态 零售占比最多 店铺数量占比达91%,面积占比90% 业态布局点评 2F以零售类为主,共13家店铺,面积达2000多㎡ 项目位于上海成熟的市级高档消费商圈 且淮海路商圈商务氛围浓厚 周边有大批的高档住宅及周边商务办公楼 有充足的具有消费实力的高端客群 通过旧改,成功激活了新天地的商业经营价值 是集高端餐饮/购物/演艺功能于一体的时尚休闲中心 同时也是上海市一张重要的旅游名片 是名副其实的城市会客厅 下期将继续为大家分享项目的优劣势与启示 第三篇:现代商业启示录 引言 上海新天地位于上海市中心,是一个展现上海历史文化风貌的都市旅游景点,它的成功改造是多种因素的集合,很难被简单的复制模仿。它的经营模式与国际Mall的运营模式同步,其优秀的设计理念与建筑特色经得起历史检验。 对这样有创意、有影响力的项目,其商业价值里的局限性还需等时间去检验。新天地对游客和普通市民而言,更多的是参观和游览功能,消费客群更多的是中外高端商务人士。 优势1 项目具有城市名片的功能 上海,不仅是中国的上海,也是世界的上海。上海新天地,是繁冗生活之余惬意的放松之处,也是人们观望世界与本土、展望昨天和明天的窗口。 它以上海近代建筑的标志——石库门建筑为基础,改变了石库门原有的居住功能,创造性地赋予其商业经营价值,把这片百年的石库门旧城区改造成充满生命力的上海的新地标。塑造成一个集国际水平的餐饮、购物、演艺功能于一体的时尚、休闲文化娱乐中心。 优势2 具有城市旅游景点的功能 新天地依托“都市旅游文化景点主题”来部署商业格局,大量艺术文化类的商业业态布局以及恰当的业态组合,保证了项目旅游功能的最大化实现。 南里是玻璃幕墙的现代建筑,2.5万㎡的购物、娱乐、休闲中心进驻了各有特色的各国品牌商户;能同时容纳700人的南里中庭,加上现代化的音响和空调配置,成为新天地的人气聚集高地。 北里由多幢石库门老房子所组成,结合现代化的装潢,变身成为高级消费场所及餐厅。菜式来自中国的香港、台湾地区和多个国家,充分展示了国际元素。 已辟为步行街的新天地中部的兴业路,是中共一大会址所在地。中共一大会址与沿街的石库门建筑一起,成为中外游客领略中国历史文化与建筑艺术的风景线。 88新天地为住客提供相当五星级宾馆的24小时服务,并派豪车提供机场接送服务。一系列的旅游功能配套,吸引中外游客纷至沓来,新天地成为闻名海内外的上海著名旅游景点。 优势3 项目具有全新创意 以国际知名度为要求、以时尚文化为主题,打造街区型的购物中心。 新天地的新意在于它的创新,传统的建筑+现代材质,即石库门+玻璃钢结构。超前的经营配置,独特的历史文化、时尚元素的装点,使新天地成为上海乃至全国的时尚消费制高点。 在商户的引进方面以国际化为标准,并对商户以往的经营情况进行深入调查、精挑细选;以及制定严格的商户考核标准,初期组织商户参观样板房,提供具有特色的商品和服务,这一举措被业内认为是新天地市场推广的重要创意。 启示1 成功模式很难被简单复制模仿 新天地的成功是由以下这些综合因素成就的: 01 新天地所处的区位 毗邻著名的市级成熟高档消费商圈 周边多条地铁经过 公共交通、高架道四通八达 02 城市建筑特点 随着石库门建筑大面积的被拆除 人们才意识到要去保留这些历史艺术品 03 项目的创新思路 历史与现代对话 传统建筑与现代商业融合 形成上海新天地的独特竞争力 04 开发商的资金实力 瑞安集团属于境外知名投资开发商 商业开发经验丰富,资金实力雄厚 05 客群基础和商务氛围 项目周边大批的高档住宅小区 大量高品质商务写字楼 数家五星级酒店等 提升了环境品质,奠定了消费客群基础 06 境外人士的生活方式 满足外籍高端商务人士的消费需求 历经多年的培育期,人们开始慢慢熟悉、适应和喜欢上新天地。在全国范围内学新天地的商业项目不胜枚举,可是真生生存下来的又有几个?没有项目的灵魂、没有城市的文化、没有商业氛围与消费者基础,简单模仿的结果只有失败。 启示2 经营模式与国际Mall的运营同步 上海新天地值得参考的经营模式有以下几点: 商业先行,打造知名度。初期为了吸引优质供应商,新天地没有收取高的租金,但是却树立了城市名片、赢得了很高的品牌价值。 坚持持有物业,统一招租,管理者与经营者分离。真正让开发商获得效益的是项目的住宅部分,由于新天地极高的品牌价值,翠湖天地成了上海的顶级豪宅。这样的经营模式与国际Mall的运营模式同步,也被国内大部分专家认可。 有了国内第一代Mall的前车之鉴,所有的投资商都不会不明白这一点,但在资金压力之下,能够坚持下来的项目还是不多。 启示3 优秀设计与建筑特色能被历史检验 上海新天地如今闻名中外,成为上海的“城市客厅”、上海的“城市名片”: 2002年,在香港举行的美国建筑师协会年度荣誉颁奖庆典上,上海新天地广场被授予“文化遗产建筑”奖。 2003年,上海新天地北里(兴业路以北部分)荣获2003年度Urban Land Institute (ULI) Award for Excellence大奖。该奖项堪称房地产发展界最高荣誉的国际性奖项。 2004年,新天地获得“国家文化产业示范基地”奖项。 -END- 转载须知 转载时后台回复“转载”二字, 想要了解上海新天地的更多干货内容,返回搜狐,查看更多 |
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